1月3日，诚则成2023第一场专业培训圆满结束。“开年第一课”，诚则成物业审计及顾问中心罗李信带来了《工业园服务体系介绍》，以专家视角精讲工业园服务体系里层层叠叠的“门道儿”，精彩纷呈，快来一起回顾课程要点吧。
工业园是建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区，是以生产制造为核心功能，以物流、仓储、研发、办公及生活配套为辅的产业园区。它们都属于产业园区，会形成企业社区，是商业属性和价值高地。
而不同点主要在于工业园是产业生态链中，专业负责生产制造的功能园区，其核心是确保产业价值得以实现。
工业园属于非住领域的蓝海市场。据网络数据统计，全国有478个国家级的经开区、出口加工区、保税区等，有省级各类开发区1170个， 全国各类工业园区约22000多个；截至2022年11月，全国约有670万家工厂。工业园与传统业态差异明显。其与传统的住宅、办公研发等需要满足的生活服务、商务服务需求存在显著差异。工业园的延伸服务需求具有刚性特征。在工业园区中，小型工厂占据主流。根据国家要求，工业生产必须确保安全、环保、合规，因此对设施管理、行政服务和企业服务等需求十分凸显。而目前，行业内暂无专业、独立、完整的工业园服务体系，多以商业服务、企业服务、产业服务、公建服务中的一个板块或共性部份而存在，发展空间广阔。
工业园服务要做些什么？
- 基础物管，如环境卫生、安全管理、客户服务、设施设备管理、消防管理、应急管理。
- 设施管理，如动力维护、厂内保洁及安保、设备迁移与改造、仓储管理。
- 增值服务，如园区食堂、商超、充电桩，以及随之而来的增值业务。
- 企业服务，如工商代理、财税代理、法务咨询、审计服务、通勤服务、宿舍服务、食堂餐饮服务、人力资源服务。
- 行政外包，如工人招聘、采购服务（办公、劳保）、资产管理、活动配合。
通过与传统业态的差异服务要点，解析工业园服务特征。人员出入管控核心在于方便客户的同时，履行风险管控的职责。而工厂职员、工人出入存在无工牌出入、集中出入、外出就餐出入等场景，此外工厂员工流动率高，应聘人员的出入管理也成为了一个管控难点。对此我们可应用诸如人脸识别、指纹、身份证等信息化手段，或为应聘人员发放身份识别卡、出入口提供招募服务基础设施等方法妥善解决。对于涉密、国资、军事等特殊工厂而言，部分品牌车辆因定位和车身摄像识别功能而被禁止入内。为满足此类车主要求，我们可以在道闸卡口采取系统识别和人工识别方式筛查车辆品牌。或在厂区外或非保密区域设置品牌车辆专用停放区，全面提升客户体验。对于工业园区而言，特种车辆如起重车、吊车、装卸车进出也较为常见。首先，对于该类车辆，应要求提前做入园申请，报备诸如用途及动线、车辆类型及载重吨位、驾驶员等关键信息。其次，我们也需要对其动线进行合理规划，考察出入口、道路及操作区的载重、限高及车道宽度等，保证其顺利施工的同时做好道路等设施防护。此外，出入核实、行驶及操作监管、安全防护、验收等过程管控也不可忽视。由于传统的随身携带物品、大件物品标准已经难以满足工业园物品出入管理要求，需要补充适用于工业园的货物、原材料的管理，以规避物品管理产生的风险。
工业园中，货物常常按车运输难以核查，且部分有包装箱无法核查，另外其数量多，每日大量出入的特点也加大了管理难度。对此，我们可以在服务协议、服务手册中形成前置条款以规避风险，也可以建立厂家管理责任制，凭厂家自主核验单放行。原材料的管理也是一大要点。如易燃易爆等危险化学药剂、材料作为生产必须物资，而中小型工厂危化品管理能力偏弱；或有部分小型工具、材料被私自携带外出的情况。对此我们可针对易燃易爆等危险化学药剂、材料建立自主申报机制，签署安全管理承诺书；也可以通过定期安全生产检查，为工厂提升危险品管理能力；同时辅以出入口探测系统检测，做好原材料管理。园区内有货车进入频繁，停放问题突出，受限于工业园区用地集约，普遍缺乏对货车进出和停放的规划。基于此，首先应做好上下货区的管理，可按片区统一规划、多个上下货区；充分考虑车位、转运区、临时存放区等需求；调整上下货区与货车停车场、专用出入口形成完整动线。其次需做好货车停车场的管理，可按货车规格设置多个货车停车位；货车位应考虑货车转向、限重限长等因素；口岸城市需考量跨境货车需求，如操作习惯、驾驶方向等。最后由于货车活动频繁，极易引发油污渗漏，导致地面油污问题突出，因此需要提升保洁清洗频次和力度。
产业园的消防管理特点有三，一是厂房消防楼梯被占用突出。如独栋或整层工厂，占用消防楼梯或以安全为由锁闭消防楼梯是常态。对此可以在前期介入时引导施工单位安装消防推杆锁，布局监控等辅助监管。二是厂区消防设施管理被忽视。厂房交付后，内部消防设施普遍存在管控确实，产生管理盲区。对此我们可参考购物中心、商场做法，定期入内检查，或定期组织工厂消防管理活动，也可通过承接厂内消防设施维护业务等，对厂区内消防设施进行管控。三是非联动型消防系统的管理特征。中小型工业园功能简单，消防系统相对简易，控制系统非联动型，值班要求和操作要求较普通项目存在显著差异。工业厂房如未配置货梯或货梯无法满足客户需求时，就会存在加装货梯的情况。而货梯属于特种设备，需要按规范开展申报，同时涉及结构改造，承租期满恢复等问题；另外客户为充分利用空间，也会进行结构改造增设隔层结构，而这也会对消防、主体结构安全性产生影响。实验室、检测室等的装修则需注意密封、隔音、防震、防潮、防尘、防虫害，同时注意消防、通风、化学物资存储等因素。大型设备如重型机床、外置空调设备和冷却系统的安装也属于常见的装修场景，对此则需要关注增容、超量、超高、外置占用公区等问题。工业园的环保管理主要聚焦三个内容，一是环境的监测，主要包括以下要点。管控首要把控入驻审核关，督促厂商完善环保措施；设置专用监测设备，如监测仪、感应器等；重点管控雨污水井，防止偷排偷倒。二是环境污染防治。通常环境污染防治的中心放在问题出现后的应对，且传统管理体系、管理机制不健全，实际管理中厂商无意识、物业不参与等问题突出。管控需要从夯实基础做起，包括关注环境污染防治体系制度及应急预案的建设与完善，定期开展环境污染宣传及环境污染检查活动，组织开展评比，提高客户关注度及防治意识。三是工业废弃物管理。工业园普遍存在废弃物管理缺失的问题，因此常见的问题是将各种工业废弃物随意丢弃在园区角落或投放到生活垃圾桶。且由于小型厂家众多，其产生的工业废物量小，难以进行有效处置。对此，我们可以按户规划专用工业废物收集区及容器；并通过整合中小型厂家工业废弃物处理，降本增效；同时将工业废弃物收集区及管理情况纳入日常管理、巡查重点，提升园区环境质量。工业园是物业管理业态的重要组成部分，工业园客户对5S、ISO、EHS等理念认知强、运用熟、要求高。努力学习、深刻掌握工业园的管理要点和运行规律，对于物业人完善物业服务理论体系，提升专业竞争力，具有长足的推动作用。
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